CONDOMINIO: LE NOVITA’ INTRODOTTE DALLA RIFORMA

Il Parlamento ha definitivamente approvato la riforma del condominio. La commissione Giustizia del Senato ha infatti approvato il 20 novembre 2012  il disegno di legge che prevede la modifica della disciplina degli immobili in condominio così come disciplinata dal codice civile del 1942.

In particolare, il nuovo disegno di legge cerca di armonizzare le norme del codice con le decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale,  ma ha anche introdotto alcune significative novità.

Proponiamo di seguito una tabella recante i punti più importanti della riforma :

AMMINISTRATORE   

Per fare l’amministratore è necessario essere in possesso di un diploma di scuola   secondaria di secondo grado. Non è necessaria l’iscrizione ad un registro (previsto dalla disciplina transitoria) ma restano alcuni requisiti necessari come : godimento dei diritti civili, titolo di studio, formazione, assicurazione professionale).
La durata in carica dell’amministratore passa da uno a due anni.

La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Sono inoltre elencati nel dettaglio i casi in cui condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare eventuali violazioni e revocare il mandato all’amministratore.

Animali L’articolo 16 del disegno di legge stabilisce espressamente che “Le norme del regolamento non possono porre limiti alle destinazioni d’uso delle unità di proprietà esclusiva né vietare di possedere o detenere animali da compagnia“.
Assicurazione amministratore L’amministratore, all’atto della nomina deve presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato i cui oneri sono posti a carico dei condomini.”.
Conto corrente condominiale obbligatorio Secondo il comma 7 dell’articolo 1129 (modificato dall’articolo 9 del disegno di legge) l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Destinazioni d’uso e sostituzione parti comuni Il nuovo articolo 1117-ter (introdotto dall’articolo 2 del disegno di legge) prevede che in caso di attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possano diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
Riscaldamento e impianti comuni E’ prevista la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.
Sito internet Su richiesta dell’assemblea l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio (aggiornato mensilmente salvo diversa previsione dell’assemblea), ad accesso individuale protetto da una parola chiave, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale di atti e rendiconti mensili. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Tabelle millesimali Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Videosorveglianza Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

 

IL RIFIUTO DELL’ESAME DEL DNA E’ SUFFICIENTE PER LA PRONUNCIA DI PATERNITA’

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza 20235/2012 respingendo il ricorso di un cittadino di Trento contro la sentenza che ne dichiarava, su istanza della madre, la paternità naturale.

In particolare, l’uomo di era rifiutato di sottoporsi all’esame del DNA sostenendo che la sua “paternità” era pressoché impossibile a causa di una disfunzione erettile.

Tuttavia, i giudici della Cassazione non ha tenuto in conto delle disfunzioni del ricorrente in quanto non incidenti sulla capacità di generare, né ha ritenuto valide le ragioni di privacy addotte per non sottoporsi all’esame del Dna.

Non è dunque vero che il rifiuto della prova ematologica possa essere valutato come decisivo sole se sia stata provata l’esistenza di rapporti sessuali fra i due. All’opposto, il  rifiuto di sottoporsi al test del DNA costituisce un comportamento valutabile dal giudice proprio in mancanza di altri riscontri soggettivi.

 

MUTUO FONDIARIO NULLO SE L’IMPORTO FINANZIATO SUPERA l’80% DEL VALORE DELL’IMMOBILE

Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio – lungo termine (superiore ai 18 mesi) garantito da ipoteca di primo grado su immobili e che  consente al cliente di godere di onorari notarili ridotti della metà, mentre la durata medio – lunga del prestito, permette di beneficiare di un regime fiscale agevolato secondo quanto previsto dal D.P.R. 601 del 29/09/1973.

La normativa regolante tale forma di finanziamento stabilisce però che l’importo erogabile non può superare l’80% del valore del bene.

“Il mancato rispetto del limite di finanziabilità dettato dalla normativa sul credito fondiario (avente natura imperativa) dà luogo alla nullità del contratto ex art. 1418 cod. civ. (ndr. Causa di nullità del contratto), dovendosi ritenere che la determinazione dell’importo massimo finanziabile attenga propriamente alla struttura del contratto di credito fondiario.” 

Questo è quanto stabilito dal Tribunale di Venezia con decreto del 26.07.2012, pronunciandosi nel procedimento di opposizione all’esclusione dallo stato passivo del fallimento proposta da una banca, che aveva finanziato con un contratto di mutuo fondiario una somma penis enlargement superiore all’80% del valore dell’immobile. Secondo il Tribunale il contratto di mutuo superando il limite di finanziabilità sarebbe nullo e quindi l’iscrizione ipotecaria si deve considerare come inesistente; con la conseguenza che sarebbe da qualificare come chirografario il credito della banca finanziatrice nella procedura esecutiva cui è sottoposto il proprietario del bene “ipotecato”.

 

 

LA VENDITA DI SEMI DI CANNABIS NON E’ REATO

 

La vendita di semi di cannabis, in negozio e online, anche se accompagnata da indicazioni su coltivazione e resa, . Questa volta è una pronuncia  a Sezioni Unite della Corte di Cassazione a stabilirlo in merito al caso di un negozio online reo,  a dire dell’accusa, di aver commercializzato semi di cannabis, mettendo tra l’altro a  disposizione dei frequentatori del sito anche delle dettagliate informazioni sulla coltivazione della pianta.

In presenza di un aperto contrasto giurisprudenziale su tali casi, la sentenza a Sezioni Unite sembra dunque definitivamente chiarire gli estremi per la configurazione del reato di istigazione all’uso di sostanze stupefacenti non sono rinvenibili in una attività di vendita dei semi, accompagnata da una  pubblicità del prodotto che si limita all’illustrazione delle caratteristiche della pianta  e alle istruzioni sulla coltivazione.  La vendita di semi infatti è ritenuta attività meramente preparatoria rispetto all’attività vietata quale la coltivazione delle piante e il possesso dello stupefacente. E ciò perché dal possesso dei semi non è dato dedurre con certezza l’effettiva destinazione dei semi stessi. 

Per un approfondimento potete consultare la sentenza direttamente da questo link:

GRATUITO PATROCINIO: LA SUOCERA “DI FATTO” FA REDDITO

La Cassazione nella sentenza 44121/2012, ha  disposto la revoca dell’ammissione al gratuito patrocinio nei confronti del richiedente  che abitava insieme alla compagna e alla madre di lei,  considerando legittima la decisione del Tribunale di Fasano, giugno 2005, che aveva ritenuto di dovere cumulare nel reddito – ai fini della revoca del gratuito patrocinio – anche quello della suocera acquisita, determinando il superamento del limite di reddito.

Non sono state prese in considerazione le difese del ricorrente volte a dimostrare che la suocera acquisita non poteva essere ritenuta un ‘familiare’ come la norma stabilisce. La Cassazione infatti ha respinto la tesi difensiva e ha sottolineato che  “appare orientata costituzionalmente l’interpretazione che va data al termine ‘familiare’, riferibile non solo a coloro che sono legati all’istante da vincoli di consanguineità, o comunque, giuridici, ma anche a coloro che convivono con lui e contribuiscono al ‘menage’ familiare“.

Un concetto, ricorda la Cassazione, che vale ancora di più nel momento in cui ci si confronta “con le mutate concezioni che via via si sono affermate nella società moderna“.

Come dire, in certi casi la suocera è di troppo….

QUANDO IL TELEFONO SCOTTA: Telecom condannata al risarcimento per attivazione di servizi non richiesti

Il Giudice di Pace di Pozzuoli, ma analoghe  pronunce erano già state emesse dal Giudice di Pace di Benevento e Fondi, ha condannato Telecom al risarcimento danni in favore del titolare di una linea telefonica fissa che si era visto recapitare presso la sua abitazione un apparecchio Alice Voip  2PW1-FI Ready (con costo di noleggio di € 6,60 + IVA bimestrali) per un presunto contratto Alice Day, mai richiesto.

Il Giudice nota come sia palese l’illiceità della condotta del gestore nonché l’abuso della sua posizione dominante e la violazione degli obblighi di correttezza, trasparenza ed equità nei rapporti contrattuali concernenti beni e servizi. Infatti l’impresa ha omesso di tenere un comportamento improntato alla diligente correttezza, di grado più elevato rispetto a quella ordinaria richiesta nell’assolvimento dei reciproci sinallagmi, poiché le obbligazioni erano state pattuite unilateralmente dal fornitore senza che il cliente potesse partecipare al perfezionamento del negozio (contratti standard).
In breve «tale principio di buona fede e correttezza si sostanzia nel generale dovere di solidarietà che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra, nonché di svolgere tutte le attività necessarie alla salvaguardia degli stessi».

GARIBALDI E LO STRANO CASO DEL LEGNAME REQUISITO PER LE BARRICATE

Questa volta sottoponiamo a voi amici lettori non un caso giudiziario recente, legato all’ultima pronuncia della Cassazione, bensì risalente  al 1849. Si tratta di un episodio piuttosto curioso accaduto durante la breve vita della Repubblica Romana,  che offre un’ interessante lettura dei costumi giuridici del tempo.

Facciamo una breve premessa sul contesto storico. La repubblica Romana fu uno stato repubblicano sorto in Italia durante il Risorgimento ( 1849) a seguito di una rivolta interna che nei territori dello Stato pontificio estromise Papa Pio IX dai suoi poteri temporali e fu governata da un triumvirato composto da Carlo ArmelliniGiuseppe Mazzini ed Aurelio Saffi.  “La piccola repubblica, nata nel febbraio 1849 a seguito dei grandi moti del 1848, ebbe come quest’ultimi vita breve (5 mesi), ma in quei pochi mesi Roma passò dalla condizione di stato tra i più arretrati d’Europa a banco di prova di nuove idee democratiche, ispirate principalmente al mazzinianesimo, fondando la sua vita politica e civile su principi (quali, in primis, il suffragio universale maschile; il suffragio femminile in realtà non era vietato dalla Costituzione, ma le donne ne restarono escluse per consuetudine[1]; l’abolizione della pena di morte e la libertà di culto), che sarebbero diventate realtà in Europa solo un secolo dopo.” (fonte Wikipedia)

….ed ora veniamo al nostro caso.

Un certo Cavalier Annibaldi citò in giudizio tre collaboratori di Giuseppe Garibaldi: Maderazzi, Ruggieri, Galiani  per aver sottratto, senza autorizzazione, un certo quantitativo di legname dal proprio stabilimento con il pretesto di farne delle barricate. Sosteneva l’Annibaldi che si era trattato di una depredazione vera e propria da porsi a carico dei tre autori materiali del “furto”. Infatti, a dire della difesa dell’Annibaldi  la requisizione avrebbe dovuto essere autorizzata per iscritto dal Triumvirato, come prescritto dai provvedimenti di quel governo, mentre di fatto gli autori della sottrazione  avevano agito allegando un semplice ordine verbale di Garibaldi, che non possedeva alcun crisma di legalità.

La difesa dei tre convenuti fece presente che i legnami sottratti al Cavalier Annibaldi erano stati portati sotto scorta delle milizie garibaldine nei luoghi in cui erano in costruzione le barricate, per comando di Garibaldi e che il Triumvirato aveva delegato il governo di quella guerra al comandante di quella milizia (Garibaldi). Ne derivava dunque la piena legittimità dell’ordine di Garibaldi e dunque della requisizione del legname.

Ebbene, il Cavaliere Annibaldi perse la causa, la sentenza espressa dai Giudici stabilì che : “ nei deprecabili casi di perturbazioni politiche vanno talvolta tenuti fermi molti fatti compiuti e tra questi le requisizioni ordinate per causa di guerra da coloro che ne hanno il comando. Questa regola è valida per il regime dell’ invasore straniero e anche per il regime nato da un’insurrezione popolare. I convenuti avevano agito per comando di chi aveva le facoltà di comandare: il comando era venuto dall’autorità militare ( Garibaldi) e dunque da un soggetto che giuridicamente aveva il potere di ordinare” .

La requisizione del legname, dunque, era pienamente legittima.

IL LAVORATORE PUO’ RECUPERARE ANCHE DAL COMMITTENTE LA RETRIBUZIONE E I CONTRIBUTI NON VERSATI DAL PROPRIO DATORE

Può accadere che i lavoratori dipendenti delle aziende appaltatrici non percepiscano dal proprio datore di lavoro la retribuzione o addirittura che questo non versi i contributi previdenziali e assicurativi dovuti in ragione del rapporto lavorativo; in tali casi la legge ha previsto un importante strumento di tutela, di cui spesso i lavoratori sono ignari: il beneficio della responsabilità solidale del committente oltre che del datore di lavoro appaltatore per il pagamento dei   per il versamento dei crediti retributivi e previdenziali, compreso il TFR (segnatamente le quote maturate e non accantonate durante il periodo di durata dell’appalto).

Questo è quanto stabilito in origine dall’art. 1676 c.c. e successivamente anche dall’art. 29, 2° comma, D. Lgs. n. 276/2003, recentemente modificato dal del decreto legge n. 5/2012 (c.d. d.l. sulle semplificazioni).

Pensando di fare cosa utile riportiamo il testo riformato del citato art. 29 : “In caso di appalto di opere o di servizi, il committente imprenditore o datore di lavoro è obbligato in solido con l’appaltatore, nonché con ciascuno degli eventuali subappaltatori entro il limite di due anni dalla cessazione dell’appalto, a corrispondere ai lavoratori i trattamenti retributivi, comprese le quote di trattamento di fine rapporto, nonché i contributi previdenziali e i premi assicurativi dovuti in relazione al periodo di esecuzione del contratto di appalto, restando escluso qualsiasi obbligo per le sanzioni civili di cui risponde solo il responsabile dell’inadempimento. Ove convenuto in giudizio per il pagamento unitamente all’appaltatore, il committente imprenditore o datore di lavoro può eccepire, nella prima difesa, il beneficio della preventiva escussione del patrimonio dell’appaltatore medesimo. In tal caso il giudice accerta la responsabilità solidale di entrambi gli obbligati, ma l’azione esecutiva può essere intentata nei confronti del committente imprenditore o datore di lavoro solo dopo l’infruttuosa escussione del patrimonio dell’appaltatore. L’eccezione può essere sollevata anche se l’appaltatore non è stato convenuto in giudizio, ma in tal caso il committente imprenditore o datore di lavoro deve indicare i beni del patrimonio dell’appaltatore sui quali il lavoratore può agevolmente soddisfarsi. Il committente imprenditore o datore di lavoro che ha eseguito il pagamento può esercitare l’azione di regresso  nei confronti del coobbligato secondo le regole generali”.

A titolo puramente esemplificativo nel caso in cui vi sia un’azienda che appalta servizi di pulizia ad un’altra, i lavoratori dipendenti della ditta di pulizie potranno recuperare i crediti retributivi e previdenziali, anche dall’azienda appaltatrice, oltre che dal proprio datore di lavoro, naturalmente alle condizioni e nei limiti previsti dalla norma su indicata.

 

ANCHE LE SCALE SONO SOGGETTE A DISTANZA LEGALE DALL’ALTRUI PROPRIETA’

Il vicino che costruisce una scala che si affaccia sulla nostra proprietà deve rispettare le distanze?

Il quesito è sciolto da una recentissima pronuncia della Cassazione  (sentenza 18904/2012) che ha stabilito espressamente che anche le scale sono soggette alle regole delle distanze legali tra le costruzioni se da queste è possibile l’affaccio e la vista nella proprietà del vicino.

La pronuncia riguardava il caso di un proprietario che aveva infatti proposto ricorso contro la costruzione di una scala a chiocciola da parte del vicino confinante, che a suo dire aggravava la preesistente veduta e violava le distanze.

Per la Suprema Corte : “Le porte, ballatoi, e la scale di ingresso alle abitazioni, che in genere non costituiscono vedute, in quanto destinate fondamentalmente all’accesso, e solo occasionalmente od eccezionalmente utilizzabili per l’affaccio, possono configurare vedute quando, per le particolari situazioni e caratteristiche di fatto, risultino obiettivamente destinate, in via normale, anche all’esercizio della prospectio ed inspectio su o verso il fondo del vicino”.

IL REATO DI CAPORALATO: QUANDO DALLA LOTTA COLLETTIVA NASCONO DIRITTI

Ivan Sagnet che ha capitanato la rivolta di Nardò

L’articolo 12 del Dl 13 agosto 2011 n. 138 (c.d. manovra di ferragosto) ha introdotto tra i delitti contro la persona nel codice penale, all’articolo 603-bis, il delitto di «Intermediazione illecita e sfruttamento del lavoro». Nel testo della norma  si legge che “Salvo che il fatto costituisca più grave reato chiunque svolga un’attività organizzata di intermediazione, reclutando manodopera o organizzandone l’attività lavorativa caratterizzata da sfruttamento, mediante violenza, minaccia, o intimidazione, approfittando dello stato di bisogno o di necessità dei lavoratori, è punito con la reclusione da cinque a otto anni e con la multa da 1.000 a 2.000 euro per ciascun lavoratore reclutato.”

Sebbene, non si tratti di una notizia recentissima, abbiamo voluto pubblicare questo breve post perché l’introduzione del reato di caporalato è avvenuta con modalità del tutto inaspettate: grazie alla rivolta di alcuni braccianti immigrati  nei campi di pomodori a Nardò, capitanati da Ivan Sagnet, bracciante camerunense, studente di ingegneria al Politecnico di Torino.

E’ un elemento su cui riflettere che la lotta collettiva, per la conquista e la difesa dei diritti dei lavoratori, sia partita da un gruppo di braccianti immigrati che denunciando lo sfruttamento sono riusciti a portare all’attenzione delle istituzioni l’esigenza di tutelare la dignità del lavoro anche attraverso l’introduzione di una fattispecie criminosa.