CONDOMINIO: LE NOVITA’ INTRODOTTE DALLA RIFORMA

Il Parlamento ha definitivamente approvato la riforma del condominio. La commissione Giustizia del Senato ha infatti approvato il 20 novembre 2012  il disegno di legge che prevede la modifica della disciplina degli immobili in condominio così come disciplinata dal codice civile del 1942.

In particolare, il nuovo disegno di legge cerca di armonizzare le norme del codice con le decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale,  ma ha anche introdotto alcune significative novità.

Proponiamo di seguito una tabella recante i punti più importanti della riforma :

AMMINISTRATORE   

Per fare l’amministratore è necessario essere in possesso di un diploma di scuola   secondaria di secondo grado. Non è necessaria l’iscrizione ad un registro (previsto dalla disciplina transitoria) ma restano alcuni requisiti necessari come : godimento dei diritti civili, titolo di studio, formazione, assicurazione professionale).
La durata in carica dell’amministratore passa da uno a due anni.

La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Sono inoltre elencati nel dettaglio i casi in cui condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare eventuali violazioni e revocare il mandato all’amministratore.

Animali L’articolo 16 del disegno di legge stabilisce espressamente che “Le norme del regolamento non possono porre limiti alle destinazioni d’uso delle unità di proprietà esclusiva né vietare di possedere o detenere animali da compagnia“.
Assicurazione amministratore L’amministratore, all’atto della nomina deve presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato i cui oneri sono posti a carico dei condomini.”.
Conto corrente condominiale obbligatorio Secondo il comma 7 dell’articolo 1129 (modificato dall’articolo 9 del disegno di legge) l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Destinazioni d’uso e sostituzione parti comuni Il nuovo articolo 1117-ter (introdotto dall’articolo 2 del disegno di legge) prevede che in caso di attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possano diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
Riscaldamento e impianti comuni E’ prevista la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.
Sito internet Su richiesta dell’assemblea l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio (aggiornato mensilmente salvo diversa previsione dell’assemblea), ad accesso individuale protetto da una parola chiave, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale di atti e rendiconti mensili. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Tabelle millesimali Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Videosorveglianza Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

 

USUCAPIONE DI UN LOCALE CONDOMINIALE: POSSIBILE MA A DETERMINATE CONDIZIONI

La Cassazione, con la sentenza n. 13893/2012, ha confermato integralmente la precedente pronuncia  della Corte di Appello di Roma in merito all’accertamento della proprietà di un locale adibito a ricovero dei cassoni dell’acqua concludendo per la sua natura condominiale. Un condomino infatti aveva proposto ricorso per il riconoscimento in suo favore dell’usucapione del detto locale tecnico, sulla base del fatto che l’impianto di approvvigionamento dell’acqua a servizio di tutti i condomini attraverso i cassoni ivi stipati non era più funzionante da anni, viceversa egli affermava di averne usufruito per oltre 20 anni riponendovi scatole e cartoni di sua proprietà esclusiva. Ne rivendicava dunque l’acquisto del diritto di proprietà esclusivo nei confronti degli altri condomini.

Ebbene, la  Cassazione ha respinto le richieste avanzate dal condomino sulla base di due considerazioni: 1) il fatto che i cassoni ivi presenti non fossero più funzionanti non implica che il locale abbia perso la sua destinazione a bene a servizio di tutti i condomini, 2) la circostanza che tale locale fosse utilizzato dal condomino come ripostiglio, non ha determinato il mutamento da compossesso a possesso esclusivo; infatti, anche gli altri condomini avrebbero potuto farne parimenti uso.

La giurisprudenza non esclude infatti che un comproprietario possa acquisire la proprietà esclusiva del bene comune, purché assieme agli altri requisiti ( possesso continuo, pacifico, ininterrotto, pubblico) sia provato l’esercizio di un possesso ventennale esclusivo del bene e tale da escludere lo stesso tipo di potere in capo agli altri compossessori.

 

CONDOMINIO: IL SOTTOTETTO SI PUO’ TRASFORMARE IN TERRAZZA AD USO ESCLUSIVO SENZA AUTORIZZAZIONE DEGLI ALTRI CONDOMINI

Nuovo indirizzo della Suprema Corte circa la trasformazione ad opera di un singolo condomino del sottotetto; modificando i precedenti orientamenti, la Cassazione con la sentenza n. 14107 del 03.08.2012 ha stabilito che il condomino può trasformare il sottotetto dell’edificio condominiale in “terrazza” senza dover ottenere necessariamente l’autorizzazione da parte degli altri condomini. Secondo la Suprema  Corte infatti il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell’edificio in terrazza a uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente. In altri termini deve restare complessivamente mantenuta, con una modifica che deve restare “non significativa”, la destinazione principale del bene. In altri termini, si può trasformare senza il consenso dei condomini un tetto di proprietà esclusiva di un condominio in una diversa struttura, che in parte rimanga tetto e in parte (non preponderante) diventi terrazza (ad esempio, generando una terrazza a tasca, cioè un’interruzione verticale del tetto prima che si giunga alla gronda, realizzando un terrazzo fruibile da parte del proprietario). Questo tipo di innovazione acquista particolare importanza in quanto consente di acquisire un rapporto di illuminazione sufficiente a rendere abitabile il sottotetto: la terrazza a tasca genera infatti una superficie attraverso la quale può acquistare luminosità e ariosità il locale retrostante.

Il caso esaminato riguardava un’opera realizzata dal proprietario dell’ultimo piano, che aveva proceduto al taglio di una falda del tetto per ricavarne una terrazza da destinare al servizio del sottotetto di sua proprietà esclusiva: secondo gli altri condomini del palazzo, tale intervento avrebbe arrecato pregiudizio alla statica della struttura portante nonché al decoro dell’edificio. La diversa copertura (terrazza) inoltre,  pur non eliminando la funzione originariamente svolta dal tetto, imprimeva al bene anche una destinazione a uso esclusivo dell’autore dell’opera, illegittima a parere degli altri condomini.

 

RUMORI MOLESTI IN CONDOMINIO: non è reato se disturbano solo i vicini!

Lo ha stabilito la Cassazione che ha annullato una condanna del Tribunale di Belluno a tre persone, una famiglia della stessa città, denunciate dall’amministratore di condominio e da cinque condomini per aver provocato rumori eccessivi «sbattendo con violenza le porte dell’appartamento e d’ingresso condominiale, urlando immotivatamente sulle scale del condominio, nonché sbattendo tavoli e sedie sul pavimento dell’appartamento da essi occupato». Solo se i rumori molesti arrivano a disturbare la quiete pubblica di «un numero indeterminato di persone» al di fuori del palazzo, allora si può ricorrere al giudice penale per imporre un po’ di tranquillità. Fare rumore in condominio, insomma, non è reato; spiega infatti la Corte  nella sentenza n.25225 che: «La contravvenzione prevista dall’art.659 primo comma cp, contestata agli odierni ricorrenti, persegue la finalità di preservare la quiete e la tranquillità pubblica e i correlati diritti alle persone all’occupazione ed al riposo; e la giurisprudenza di legittimità è orientata nel senso di ritenere che elemento essenziale di detta contravvenzione sia l’idoneità del fatto ad arrecare disturbo ad un numero indeterminato di persone». Nel caso trattato, invece, «non risulta la sussistenza di tale essenziale elemento – scrivono i giudici – essendo emerso dagli atti di causa che gli unici soggetti danneggiati dai rumori molesti causati dagli odierni ricorrenti sono stati i cinque condomini occupanti la palazzina e che detti rumori sono rimasti circoscritti all’interno di detto stabile senza essersi mai propagati all’esterno. Va pertanto ritenuto che i fatti denunciati siano privi di rilevanza penale e tali da poter trovare tutela solo in sede civile con conseguente annullamento senza rinvio della sentenza impugnata».